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土地經濟學4054-001
一、近來政府致力於提供各式不動產市場所需資訊量及提高其正確性,以健全不動產市場的發展。因為從經濟 學的觀點來看,市場資訊不充分與不正確,往往會使該市場產生眾多投機行為,最後成為檸檬市場(Lemon Market)。請論述資訊不完全會產生那些投機行為與對市場的危害為何?並舉例說明之。

答:

(一)檸檬市場的意義:指當市場中買賣雙方存在資訊不對稱,價格機制將驅使高品質的商品離開市場,市場 上商品品質會一直下降的經濟現象,濫芋充數現象充斥,即「劣幣驅逐良幣」。

(二)資訊不完全的意義:由於環境的不確定性、人類有限理性與投機心理的影響,常使交易一方掌握的資訊 明顯地優於另一方,弱勢的一方只能掌握不完全的資訊。而擁有較多資訊者通常不願以公平的方式來進 行交易,故將會增加資訊弱勢方許多監督成本。

(三)資訊不完全會產生的投機行為與對市場的危害: 1.道德風險(Moral Hazard):係指優勢者通常會隱藏相關資訊或發布不確實之資訊以誤導市場,從而增 加個人利益或減少個人不利益,市場因而產生無效率。例如在不動產市場上,常見建商將較差地段當 成好地段賣,或是將蛋白區商品以公共建設題材包裝哄抬,再高價出售,造成房價居高不下的泡沫現 象。 2.委託人─代理人問題(principal-agent problem):指委託人(principal)與代理人(agent)之間因目標 不一致,而產生利益衝突之情事。因為代理人本身存在自利的動機,驅使他的行為目標著重於增加自 身的利益,而非增加委託人的利益。例如不動產經紀人為了賺取較高額的仲介報酬,可能會偏袒賣方, 使成交價額偏高,不利買方。 3.逆向選擇(adverse selection):指交易過程中,擁有資訊較少的一方會訂出風險較高的期望,使得擁 有資訊較多的優勢者不願進行交易,而當真正進行交易者都是風險較高者,此時資訊弱勢的一方又會 重新調整風險期望值,迫使相對較低風險者離開交易市場,直到優勢者退出市場。例如不肖代銷業者 以低利貸款、低首付等話術,誘騙資金拮据、財務困窘的年輕人衝動購屋,當過寬限期之後負擔大增, 因無法償還而讓房子流入法拍市場,增加銀行呆帳風險。

二、目前政府正在推動國土計畫,未來優良農地將不得變更,請分析此一管制對地價之影響。

答:

(一)未來優良農地不得變更,其市場交易價格將會下跌:國土計畫,將以確保糧食安全為前提,並制定供糧 食安全農地需求總量,未來優良農地將不得變更,使得農業發展地區優良農地,在存量不變狀況下,此 一政策將會使得農地之假性需求大幅減少,因此未來優良農地市場交易價格,勢必將會出現下跌。 優良農地在假性需求減少D,供給不變S之情形下,會形成價格下跌P與數量Q減少之變化,如圖示。 P P0 0 Q1 Q0 Q

(二)未來優良農地不得變更,其收益價格將會出現上漲:國土計畫為確保糧食安全,未來優良農地將不得變 更,使得原本農業發展地區內優良農地,常遭受毗鄰違規使用、破壞原有農業生產環境外部成本影響之 情形,勢必大幅減少;農地即可專供農業發展,其淨收益大幅增加之下,未來優良農地之收益價格,將 會出現上漲現象。 收益價格之推估得採直接資本化法、折現現金流量分析法等方法。 F S E D0 D1 P1 2 以直接資本化法為例,利用勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益,應用價格日期當時適當之收益資 本化率推算勘估標的價格。 (估技29參照) 公式:P= a r a為不動產未來每年產生之平均淨收益,r為適當之收益資本化率,P則不動產現值(即收益價格),故優 良農地之淨收益增加,其收益價格隨之上漲。