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23-1 「不動產估價」3455-01

一、何謂區分地上權?並請說明區分地上權之估價方法。

答:

(一)稱地上權者,謂以在他人土地上下有建築物,或其他工作物為目的而使用其土地之權。故所謂區分地上權,指就他人土地上空或地下一定空間範圍內設定地上權之謂。

(二)區分地上權估價方法多運用於地下鐵.大眾捷運或高價道路通過土地之補償估價,其常用之估價方法如下:

1.比較法:

蒐集同一供需圈內區分地上權之買賣實例,經情況調整、價格日期調整、區域因素調整及個別因素調整後得之。

2.設定實例比較法:

先求取勘估標的素地價格,然後蒐集同一供需圈內設定區分地上權實例,經情況調整、價格日期調整、區域因素調整及個別因素調整後,求取該區分地上權價格占該素地價格之比率,再將此比率乘以勘估標的素地價格,即為勘估標的之區分地上權價格。

3.土地殘餘法:

以區分地上權設定前後之淨收益差額,應用適當之資本化率加以還原。其要領如下:

(1)估計勘估標的在未設定區分地上權前,該地做最有效使用所能產生之淨收益。

(2)估計勘估標的在設定區分地上權後,該地做最有效使用所能產生之淨收益。

(3)將二者之差額以適當之資本化率加以還原,並依契約內容作必要之修正,即可求得區分地上權之價格。

 

4.樓層別效用比率法:

(1)先求取勘估標的素地地價,再乘以經判定後地上權價格占所有權價格之比率,求得地上權之全部價格。

(2)依類似樓房各層之單價,列出勘估標的各層之效用比,由此項效用比乘以持分面積,求得各樓層之效用積數,再予以總計,求得勘估標的之總效用。

(3)將上述總效用換算成100,依此求得其他個樓層之效用積數佔總效用之比率,然後依此比率乘以地上權之價格,求得各樓層之區分地上權價格。

5.補償基準法(即立體利用阻礙率法):

以勘估標的素地地價,乘以平面妨礙率及立體妨礙率之積,即為勘估標的之區分地上權價格。估價公式如下:

區分地上權價格=素地地價×平面妨礙率×立體妨礙率

(1)素地地價:

蒐集同一供需圈內適當之土地買賣實例,經情況調整、價格日期調整、區域因素調整及個別因素調整後,求得勘估標的之素地比較價格。

(2)平面妨礙率:

區分地上權設定範圍在土地上之水平投影面積占土地總面積之比率。

(3)立體妨礙率:

區分地上權之立體妨礙空間比率。其計算式如下:

立體妨礙率=aα+bβ+cγ

α:地上建物在土地空間之使用效能比率。

β:地下建物(及地下室)在土地空間之使用效能比率。

γ:地上建物以上及地下建物以下在土地空間之使用效能比率。

a:妨礙地上建物部分之相對應利用率。

b:妨礙地下建物之相對應利用率。

c:妨礙地上建物以上及地下建物以下之相對應利用率。

 

二、何謂「素地價格」?素地價格可採那些方法評估?其最終價格應如何決定?試申述之。

答:

(一)素地,指無地上物及無他項權利存在之單純土地而言。但縱然有地上物或他項權利存在,於估價時,亦將之視為不存在,純粹估計素地狀態下之價格。

(二)評估方法:

1.比較法:

蒐集與勘估標的同一供需圈內素地買賣實例,經情況調整、價格日期調整、區域因素調整及個別因素調整後,求得勘估標的之比較價格。

2.抽出法(抽取法):

蒐集與勘估標的同一供需圈內之建物及其基地之買賣實例,經與勘估標的比較而得建物及其基地價格。再以成本法求取建物成本價格,就建物及其基地整體價格減除建物成本價格,即可求得基地價格。

3.分配法:

在得掌握建物價格與基地價格構成比之情況下,以房地產買賣總價,乘以地價占房地產總價之比率,求得基地價格之方法。

4.直接資本化法:

(1)土地租金資本化法:

以土地租金除以適當之收益資本化率或折現率,求得勘估標的收益價格之方法。

(2)土地殘餘法(土地殘值法):

蒐集與勘估標的同一供需圈內之類似不動產淨收益,扣除歸屬於建物之淨收益後,求得歸屬於土地之淨收益,經適當比較調整後,間接求得勘估標的土地淨收益,再以適當之收益資本化率或折現率還原,即可求得基地收益價格。

5.土地開發分析:

如勘估標的之素地係可供開發為宅地者,則可預估開發後總銷售金額,扣減其造價成本與管銷費用後,求得開發前之素地價格。

(三)最終價格之決定:

對以進行開發為前提之宗地,可採土地開發分析法進行估價,並參酌比較法或收益法之評估結果決定其估價額。(技術規則87)