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23-2 「不動產估價」3455-02

三、不動產估計價格與租金之種類有幾種?

答:

不動產估價,應切合價格日期當時之價值。其估計價格種類包括正常價格、限定價格、特定價格及特殊價格;估計租金種類包括正常租金及限定租金。不動產估價,應註明其價格種類;其以特定價格估價者,應敘明其估價條件,並同時估計其正常價格。(技術規則6)。茲分述如下:

(一)正常價格:

指具有市場性之不動產,於有意願之買賣雙方,依專業知識、謹慎行動,不受任何脅迫,經適當市場行銷及正常交易條件形成之合理價值,並以貨幣金額表示者。

(二)限定價格:

指具有市場性之不動產,在下列限定條件之一所形成之價值,並以貨幣金額表示者:

1.以不動產所有權以外其他權利與所有權合併為目的。

2.以不動產合併為目的。

3.以違反經濟合理性之不動產分割為前提。

(三)特定價格:

指具有市場性之不動產,基於特定條件下形成之價值,並以貨幣金額表示者。亦即,當估價基於特定條件、含有不確性者適之,例如尚未實現,但基於法令、財務、市場、規劃等可行性分析之開發營運計畫條件等。

(四)特殊價格:

指對不具市場性之不動產所估計之價值,並以貨幣金額表示者。

(五)正常租金:

指具有市場性之不動產,於有意願之租賃雙方,依專業知識、謹慎行動,不受任何脅迫,經適當市場行銷及正常租賃條件形成之合理租賃價值,並以貨幣金額表示者。

(六)限定租金:

指基於續訂租約或不動產合併為目的形成之租賃價值,並以貨幣金額表示者。(技術規則2)

 

四、何謂比較法?以比較法進行不動產估價時,應進行那些調整?並請說明對於價格調整值有何規範?應如何對所求出之試算價格進行是否適用之判定?又,如何決定勘估標的之比較價格?

答:

(一)比較法,指以比較標的價格為基礎,經比較、分析及調整等,以推算勘估標的價格之方法。(技術規則18)

(二)調整項目如下:

1.情況調整:

比較標的之價格形成條件中有非屬於一般正常交易情形而影響價格時,或有其他足以改變比較標的價格之情況存在時,就該影響部分所作之調整。(技術規則19)

2.價格日期調整:

比較標的之交易日期與勘估標的之價格日期因時間之差異,致價格水準發生變動,應以適當之變動率或變動金額,將比較標的價格調整為勘估標的價格日期之價格。(技術規則19)

3.區域因素調整:

所選用之比較標的與勘估標的不在同一近鄰地區內時,為將比較標的之價格轉化為與勘估標的同一近鄰地區內之價格水準,以便進行個別因素比較,而以比較標的之區域價格水準為基礎,就區域因素不同所產生之價格差異,逐項進行之分析及調整。(技術規則19)

4.個別因素調整:

以比較標的之價格為基礎,就比較標的與勘估標的因個別因素不同所產生之價格差異,逐項進行之分析及調整。(技術規則19)

(三)價格調整值之規範:

試算價格之調整運算過程中,區域因素調整、個別因素調整或區域因素及個別因素內之任一單獨項目之價格調整率大於百分之十五,或情況、價格日期、區域因素及個別因素總調整率大於百分之三十時,判定該比較標的與勘估標的差異過大,應排除該比較標的之適用。但勘估標的性質特殊或區位特殊缺乏市場交易資料,並於估價報告書中敘明者,不在此限。(技術規則25)

(四)試算價格是否適用之判定:

經比較調整後求得之勘估標的試算價格,應就價格偏高或偏低者重新檢討,經檢討確認適當合理者,始得作為決定比較價格之基礎。檢討後試算價格之間差距仍達百分之二十以上者,應排除該試算價格之適用。

前項百分之二十以上之差距,指高低價格之差除以高低價格平均值達百分之二十以上者。(技術規則26)

(五)比較價格之決定:

不動產估價師應採用三件以上比較標的,就其經前條推估檢討後之勘估標的試算價格,考量各比較標的蒐集資料可信度、各比較標的與勘估標的價格形成因素之相近程度,決定勘估標的之比較價格,並將比較修正內容敘明之。(技術規則27)