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23-3 「不動產估價」3455-03

五、以比較法評估不動產價格時,比較標的之蒐集原則為何?而對於蒐集之比較實例應如何查證確認,以進行情況調整及價格日期調整?又,比較標的有哪些情況應不予採用?

答:

(一)不動產估價師應依下列原則蒐集比較實例:

1.實例之價格屬正常價格、可調整為正常價格或與勘估標的價格種類相同者。

2.與勘估標的位於同一供需圈之近鄰地區或類似地區者。

3.與勘估標的使用性質或使用管制相同或相近者。

4.實例價格形成日期與勘估標的之價格日期接近者。(技術規則12)

(二)查證確認事項(內容):

所蒐集之比較標的,應就下列事項詳予查證確認:

1.交易價格及各項費用之負擔方式。

2.交易條件或有無特殊付款方式。

3.比較標的狀況。

4.交易日期。

前項查證確有困難之事項,應於估價報告書中敘明。(技術規則22)

(三)不予採用之實例:

比較標的如有下列情況,應先作適當之修正;如該影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整時,應不予採用:

1.急買急賣或急出租急承租。

2.期待因素影響之交易。

3.受債權債務關係影響之交易。

4.親友關係人間之交易。

5.畸零地或有合併使用之交易。

6.地上物處理有糾紛之交易。

7.拍賣。

8.公有土地標售、讓售。

9.受迷信影響之交易。

10.包含公共設施用地之交易。

11.人為哄抬之交易。

12.與法定用途不符之交易。

13.其他特殊交易。(技術規則23)

 

六、影響不動產價格之因素有幾?請列舉評析之。

答:不動產價格雖然是由複雜多歧之因素形成,但可大略區分為一般因素、區域因素及個別因素。

(一)一般因素:

指對於不動產市場及其價格水準發生全面影響之自然、政治、社會、經濟等共同因素。(技術規則2)

1.自然因素:包括地質、地盤等之狀態、土壤及土層之狀態、地勢之狀態、地理上之位置關係、氣象因素等。

2.政治因素:包括外交、國防、選舉……等。

3.社會因素:

(1)人口狀態。

(2)家族構成及世代分離狀態。

(3)都市之形成及公共設施建設狀態。

(4)教育及社會福利之狀態。

(5)不動產交易及使用收益習慣。

(6)建築式樣等狀態。

(7)資訊化之進展狀態。

(8)生活方式等之狀態。

4.經濟因素:

(1)儲蓄、消費及投資水準與國際收支狀態。

(2)技術革新及產業結構之變化。

(3)國際化狀態。

(4)物價、工資及就業水準。

(5)交通體系狀態。

(6)租稅負擔狀態。

(7)財政金融狀態及利率水準。

(二)區域因素:

指影響近鄰地區不動產價格水準之因素。(技術規則2)詳言之,指不動產所屬地區之自然、政治、社會、經濟等因素結合,構成該地區之特性,進而影響該地不動產價格水準。

1.住宅區應重視之區域因素:

(1)日照、溫度、溼度、風向等氣象因素。

(2)街道之寬度、構造等狀態。

(3)離市中心之距離及交通設施狀態。

(4)商店街之配置狀態。

(5)上下水道、瓦斯等供給處理設施狀態。

(6)公共設施、公益設施等之配置狀態。

(7)變電所、污水處理廠等危險或嫌惡設施之有無。

(8)洪水、地滑等災害發生之危險性。

(9)噪音、空氣污染等公害發生之程度。

(10)各宗地之面積、配置及利用狀態。

(11)住宅、生籬、街景等街道條件。

(12)眺望、景觀等自然環境之良否。

(13)公法上關於土地利用之管制程度。

2.商業區應重視之區域因素:

除住宅區所列項目外,尚包括下列各項:

(1)商業設施或業務設施之種類、規模、聚集程度等狀態。

(2)商業腹地之大小及顧客之質與量。

(3)顧客及從業人員之交通手段及交通狀態。

(4)營業種別及競爭狀態。

(5)該地區之經營者創意與資力。

(6)繁榮之程度及盛衰狀況。

(7)街道之回遊性、走廊等之狀態。

(8)商品搬入及搬出之便利性。

(9)公法上關於土地利用之管制程度。

3.工業區應重視之區域因素:

除住宅區所列項目外,尚包括下列各項:

(1)幹線道路、港灣、鐵路等輸送設施之建設狀況。

(2)確保勞動力之難易。

(3)與產品販賣市場及原料採購市場之位置關係。

(4)動力資源及用水排水費用。

(5)與關連產業之關係位置。

(6)水質之污濁、空氣之污染等公害發生之危險性。

(7)行政上之輔導與管制程度。

4.農業區應重視之區域因素:

(1)日照、溫度、溼度、風雨等氣象狀態。

(2)起伏、高低等地勢狀態。

(3)土壤及土層之狀態。

(4)水利及水質之狀態。

(5)離消費地之距離及運輸設施狀態。

(6)與集貨地或產地市場之關係位置。

(7)洪水、地滑等災害發生之危險性。

(8)與村落之關係位置。

(9)道路等之設施狀態。

(10)行政上之輔導及管制程度。

(三)個別因素:

指不動產因受本身條件之影響,而產生價格差異之因素。

(技術規則2)例如:

1.宗地條件:包括面積、寬度、深度、形狀、高低、位置等。

2.街道條件:包括臨接街道之系統、結構、寬度、鋪裝等。

3.接近條件:包括交通設施、離車站距離,及接近商店、公共設施之條件。

4.環境條件:包括治安、景觀、日照、地勢、配置及供給處理設施等。

5.行政條件:如使用分區、土地容許使用項目、高度比、建蔽率、容積率等公法上及私法上之管制。

6.其他條件:如建築物之面積、構造、材料、設計、設備、施工之質與量、建築物與其環境之適合狀態、該地未來發展計畫或其他特殊因素等。