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1-1 土地法規 3751-01

◎第一部份:申論題
一、不動產經紀人員從事不動產說明書之製作時,應詳盡專業詳實的調查。請問:有關「交易權利種類及其登記狀態」,與「使用管制內容」各應記載那些事項?

答:

(一)交易權利種類及其登記狀態:(詳如登記謄本):

1.所有權(單獨或持分共有)。

2.他項權利(包括:地上權、永佃權、農育權、不動產役權、抵押權、典權、耕作權)。

3.有無信託登記?若有,應敘明信託契約之主要條款內容(依登記謄本及信託專簿記載)。

4.基地權利有無設定負擔,若有,應敘明。

(1)有無他項權利之設定情形(包括:地上權、永佃權、農育權、不動產役權、抵押權、典權、耕作權)。

(2)有無限制登記情形?(包括:預告登記、查封、假扣押、假處分及其他禁止處分之登記)。

(3)其他事項(包括:依民事訴訟法第二百五十四條規定及其他相關之註記等)。

(二)使用管制內容:

1.使用分區或編定:

(1)都市土地,以主管機關核發之都市計畫土地使用分區證明為準。

(2)非都市土地,以土地登記謄本記載為準。

(3)若未記載者,應敘明其管制情形。

2.法定建蔽率。

3.法定容積率。

4.開發方式限制:如都市計畫說明書有附帶規定以徵收、區段徵收、市地重劃或其他方式開發或屬都市計畫法規定之禁限建地區者,應一併敘明。

5.是否屬不得興建農舍或已提供興建農舍之農業用地,若是,應敘明其使用管制情形(非屬農業用地者免記載)。

6.若屬土地開發者,應敘明下列事項:

(1)是否位屬山坡地範圍,若是,應敘明其限制重點。

(2)是否位屬依水土保持法公告禁止開發之特定水土保持區範圍,若是,應敘明其限制重點。

(3)是否位屬依水利法劃設公告之河川區域範圍,若是,應敘明其限制重點。

(4)是否位屬依水利法劃設公告之排水設施範圍,若是,應敘明其限制重點。

(5)是否屬國家公園區內之特別景觀區、生態保護區、史蹟保存區,若是,應敘明其限制重點。

(6)是否屬飲用水管理條例公告之飲用水水源水質保護區或飲用水取水口一定距離內之地區,若是,應敘明其限制重點。

(7)是否屬自來水法規定之水質水量保護區,若是,應敘明其限制重點。

(8)是否屬政府公告之土壤或地下水污染場址,若是,應敘明其限制重點。

 

二、何謂限制登記?限制登記之種類有幾?

答:(一)限制登記,謂限制登記名義人處分其土地權利所為之登記。(土登§136-Ⅰ)亦即,因當事人聲請、法院或其他政府機關囑託登記機關,暫時凍結已登記之土地權利狀態,而限制登記名義人就其土地權利之全部或一部之處分權,以保全請求權人之權益,亦稱為「保全登記」或「暫時登記」。

  (二)限制登記,包括預告登記、查封、假扣押、假處分或破產登記,及其他依法律所為禁止處分之登記(土登136),茲分述如後:

1.預告登記:預告登記,係預為保全對於他人土地權利得、喪、變更之請求權,而由請求權人檢附登記名義人之同意書,向登記機關所為之限制原權利人處分其土地權利之登記。其目的在防止土地權利人對於該土地為有妨害其請求權之處分。

聲請保全下列請求權之預告登記,應由請求權人檢附登記名義人之同意書為之:

(1)關於土地權利移轉或使其消滅之請求權。

(2)土地權利內容或次序變更之請求權。

(3)附條件或期限之請求權。

預告登記未塗銷前,登記名義人就其土地所為之處分,對於所登記之請求權有妨礙者無效。

預告登記,對於因徵收、法院判決或強制執行而為新登記,無排除之效力。(土法79-1)

2.查封登記:查封登記,係執行法院應債權人之請求,依強制執行法,就提供強制執行之不動產,囑託登記機關為限制該不動產處分之登記。

3.假扣押登記:債權人就金錢請求或得易為金錢請求之請求,欲保全強制執行,以免日後有不能執行或甚難執行之虞,經向法院提出聲請,由法院囑託登記機關就債務人之不動產,為限制處分、設定負擔之限制登記。

4.假處分登記:債權人就金錢請求以外之請求,欲保全強制執行,以免請求標的之現狀變更有日後不能執行或甚難執行之虞,經向法院提出聲請,由法院囑託登記機關就債務人之不動產,為限制處分、設定負擔之限制登記。

5.破產登記:法院因債務人不能清償其債務,為兼顧債權人及債務人之利益,得因債權人或債務人之聲請,依職權就債務人之總財產為破產宣告,並應即就破產人或破產財團有關之財產,囑託登記機關為破產之登記。

6.其他依法律所為禁止處分之登記:指行政機關基於職權,為確保其特定行政目的之遂行,依據法律,不需聲請法院裁定,逕以函囑登記機關之方式,對土地權利登記名義人所為禁止其處分之登記,茲列舉五種法律規定說明如次:

(1)納稅義務人欠繳應納稅捐者,稅捐稽徵機關得就納稅義務人相當於應繳稅捐數額之財產,通知有關機關,不得為移轉或設定他項權利……。(稅捐稽徵法24Ⅰ)

(2)區段徵收地區選定後,徵收機關得視實際需要報經上級主管機關核定後,分別或同時公告禁止左列事項:

土地移轉、分割、設定負擔。

‚建築改良物之新建、增建、改建或重建及採取土石或變更地形。

前項禁止期間,以一年六個月為期。(平均地權條例53)

(3)重劃地區選定後,直轄市或縣 (市) 政府,得視實際需要報經上級主管機關核定後,分別或同時公告禁止或限制左列事項:

土地移轉、分割或設定負擔。

‚建築改良物之新建、增建、改建或重建及採取土石或變更地形。

前項禁止或限制期間,以一年六個月為期。(平均地權條例59)