# 第○4-2篇：(地政士證照考試)的(介紹說明)：
1.地政士證照考試是什麼？
- 地政士考試(官方名稱為專門職業及技術人員普通考試地政士考試)，是台灣考選部舉辦的國家專技國家考試。這項考試，屬於國家級的證照資格考，而非分發工作的就業考。
- 地政士在民間傳統上被俗稱為土地代書，通過考試並取得證書後，即具備合法資格，可以獨立開設地政士事務所，接受民眾或企業委託，辦理土地與不動產的登記、測量、稅務規劃及產權移轉等法律業務。
2.地政士證照考試的核心特色：
- 考試流程與及格標準：
考試每年固定於6月舉辦一次，採取筆試(全申論題)制度。這項考試，屬於資格考，考生不需要與他人競爭名額，只要成績達到及格標準，即可取得證照：
| 及格標準：總成績滿60分即為及格。 |
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| 計算方式：專業科目平均成績佔80%，共同科目(國文作文)成績佔20%。 |
| 扣分限制：如果專業科目中有一科成績未滿50分，或是總成績未滿60分，則不予及格。 |
- 核心考試科目：
地政士考試，共包含5個科目。最大的挑戰在於除了國文之外，其餘4門專業科目(全為申論題)，沒有任何選擇題，極度考驗考生的法規背誦與條文申論能力：
- 共同科目：
- 國文(作文，採非選擇題)。
- 專業科目：
- 民法概要與信託法概要(包含民法總則、債編、物權編、親屬繼承編及信託法)。
- 土地法規(包含土地法、平均地權條例、土地徵收條例、區域計畫法及都市計畫法)。
- 土地登記實務(包含土地登記規則、地籍測量實施規則之土地複丈與建築改良物測量)。
- 土地稅法規(包含土地稅法、房屋稅條例、契稅條例、契稅條例、所得稅法之不動產交易房地合一稅、遺產及贈與稅法、稅捐稽徵法)。
- 報考資格與學歷限制：
- 學歷要求：只要具備公立或立案之私立高級中等學校，(高中、高職)以上學校畢業，取得畢業證書者即可報考。
- 科系限制：完全不限科系，非法律、地政背景的求職者，或一般社會大眾，只要學歷達高中職以上，皆可報名參加。
- 證照價值與就業優勢：
- 獨立執業創業：取得地政士資格，並加入公會、加入地政事務所實務訓練後，可以自行開設事務所。主要業務，為不動產買賣過戶、房屋貸款代辦、遺產繼承公證、贈與規劃等，是按件計酬、收入無上限的專業自由業。
- 不動產高薪敲門磚：對於想進入建築開發、土地重劃、建設公司(建商)、資產管理公司、銀行法金與授信部門、房仲業(擔任法務或特約代書)的求職者而言，這張證照是極具含金量的專業能力背書。
- 投考組合多元：地政士所考的民法、土地法、土地稅法，與不動產經紀人證照考試，與地方特考/高普考地政類科公務員考試重疊度極高，非常適合一起準備。
3.地政士證照考試的(報名日期、考試日期)：
- 地政士招考的報名日期與考試日期：
- 上屆(115年)地政士證照考試：
- 報名日期：115 年 2 月 24 日(星期二)至115 年 3 月 5 日(星期四)截止，一律採網路線上報名。
- 考試日期：115 年 6 月 6 日(星期六)至115 年 6 月 7 日(星期日)。
- 放榜日期：預定於115 年 7 月 29 日榜示放榜。
- 本屆(116年)地政士證照考試：：
- 已定於(116 年 2 月 23 日至3月4日)報名。
- 已定於(116 年 6 月 6 日至7日)考試，將再錄取更多名額。
- 下屆(117年)地政士證照考試：：
- 預定於(117年2月下旬)報名。
- 預定於(117年6月上旬)考試，將再招考更多名額。
4.地政士證照考試的(報名資格、考試場地)：
- 地政士招考的報名資格：
- 基本學歷：具中華民國國籍，且擁有國內外公立或立案之私立高級中等或高級職業學校(高中、職)以上學校畢業，領有畢業證書者即可報考。
- 免科系限制：任何文、法、理工等非地政或商管科系畢業，或完全無不動產相關經驗者，皆可以直接報名挑戰。
- 不得報考限制：若有《地政士法》所定不得充任地政士之情事(如受破產宣告尚未復權、犯詐欺罪判刑確定等)，或依法不得應國家考試者，則無法報考。
- 地政士招考考試場地：
- 三大主力考區：本考試，配合考生就近應試，全國共分設臺北考區、臺中考區、高雄考區三大考區同時舉行。
- 考場安排：考生可在網路報名時，自由選定考區。確切應試的試場學校、教室與詳細交通地址，均登載於考前開放下載的考試通知書(准考證)中。
5.地政士證照考試的(考試科目)：
- 地政士考試屬於國家專技人員普通考試，不分學科或組別。其應試科目共計五科，包含一科普通科目與四科專業科目，所有科目全部採用申論式試題：
- 普通科目：
- 國文(作文)：考試時間二小時。
- 專業科目：
- 每科考試時間，均為一小時三十分，包含，以下四科及詳細範疇：
- 民法概要與信託法概要
- 民法總則、債編、物權編、親屬編、繼承編。
- 信託法。
- 土地法規
- 土地法及其施行法。
- 平均地權條例及其施行細則。
- 土地徵收條例及其施行細則。
- 地政士法及其施行細則。
- 土地登記實務
- 土地登記規則。
- 土地登記之申辦與作業程序。
- 地籍測量實施規則的土地複丈與建築改良物測量。
- 土地稅法規
- 土地稅法及其施行細則、房屋稅條例、契稅條例。
- 遺產及贈與稅法及其施行細則。
- 所得稅法規的不動產交易及房地合一稅部分。
6.地政士證照考試的(報名人數.錄取人數.錄取分數.錄取率)：
- 113年：
○報名人數：7,636人。
○錄取(及格)人數：200人。
○錄取分數：總成績滿60分。
○錄取(及格)率：5.08%。 - 114年：
○報名人數：7,569人。
○錄取(及格)人數：490人。
○錄取分數：總成績滿60分。
○錄取(及格)率：12.51%。 - 115年：
○報名人數：6,561人。
○錄取(及格)人數：685人。
○錄取分數：總成績滿60分。
○錄取(及格)率：20.19%。 - 成績計算與淘汰紅線(應考必知)：
- 錄取率波動：地政士採固定及格制(滿60分)，因無名額限制，錄取率完全取決於考題難易度。考題較易時，錄取率可達10%以上，題型艱澀時則可能低於5%。
- 到考與競爭：到考率，常年維持在50%上下，競爭強度以到考人數來衡量較準確。
- 及格標準：平均滿60分即及格，但若有科目為0分或專業科目平均未達50分，則不予錄取。
7.地政士證照考試的(錄取名額)：
| 114年：共計錄取490名。 |
|---|
| 115年：共計錄取685名。 |
| 116年：再錄取更多名額。 |
| 117年：將招考更多名額。 |
8.地政士考試的(薪水待遇與福利津貼)：
- 薪資待遇：
- 受雇於地政士/代書事務所：
- 無經驗助理/新手(1年以下)：月薪約35,000元至40,000元，(主要負責外勤送件、調閱謄本等基礎行政)。
- 具備執照且能獨立作業者(1至3年)：底薪約40,000元至47,000元，加計個人案件抽成後，平均月薪可達5萬元以上。
- 資深主辦代書(5年以上)：月薪常態落在53,000元至85,000元，若任職於大型連鎖代書體系且績效卓越，月薪最高可衝破10萬元。
- 任職於一般企業(建商、房仲總部、金融機構)：
- 擔任建商的土地開發、整批分戶人員或銀行徵授信代書，起薪較事務所高且穩定，月薪約43,000元至68,000元不等。
- 獨立開業接案(最主要的百萬年薪管道)：
- 收入完全改為(按件計酬)。目前市場上單純買賣件代書費行情，約17,000元至26,000元/件；若涉及複雜的繼承分割、贈與節稅、或信託登記，單件收費可達數萬元。
- 若能與2至3家房屋仲介店維持良好業務合作，每月穩定接案5件以上，月收入通常能突破10萬至15萬元。
- 獎金與分紅制度：
- 論件計酬(結案獎金)：受雇代書通常採(低底薪、高獎金)結構。每順利辦結一個買賣移轉、貸款設定案件，行方會發給3,000元至6,000元的結案獎金，這也是拉開薪資差距的主因。
- 業務開發/轉介獎金：除配合既有客戶，若地政士主動開發案源(如成功談下建商整批分戶、危老重建代辦)，通常能額外獲得極高比率的專案業務分成。
- 執行業務所得減稅福利：對於自行開業的地政士，財政部核定的執行業務者費用標準達30%。這代表總收入中有30%可以直接當作必要成本扣除免稅，具備實質的節稅福利。
- 福利津貼與職業優勢：
- 專業證照調薪津貼：在一般房地產或法務相關公司，持有地政士執照入職者，每月可享有3,000元至6,000元的國家專業證照加給。
- 油資與車資外勤補貼：地政士需高頻率至地政事務所、國稅局送件或與客戶進行現場簽約。多數事務所會提供定額油資補助、機車損耗津貼或全額實支實付的車資/停車費補助。
- 免除無謂的業務應酬：多數專業地政士事務所主打不用進行無謂的業務應酬與夜間酒局，只需專注於地政案件品質、產權調查與客製化節稅規劃。
- 一證在手，終身無退休限制：地政士執照沒有年齡上限，實務經驗與人脈隨年資愈沉澱愈值錢。許多資深代書到60歲以上仍能靠著老客戶的信任穩定接案。
9.地政士考試的(工作內容與上班單位)：
- 職涯就職管道(無統一分發)
地政士考試及格，並取得證書後，需向地方政府地政局申請執業執照，並加入當地地政士公會即可開始執業，就業管道相當多元：
- 地政士事務所/代書事務所(最核心去處)：進入傳統代書事務所，擔任外勤助理或地政士。這類事務所，廣泛承接各類不動產經紀業、銀行及一般民眾的產權案件。
- 房屋仲介公司/不動產經紀業：進入各大連鎖房仲品牌(如信義房屋、永慶房屋、住商不動產等)的特約代書團隊，專責處理旗下加盟店、直營店成交物件的後續簽約與過戶。
- 建設公司/土地開發企業：在建築商、土地開發商內部，擔任法務或土地開發人員，負責大宗都市更新(都更)、危老重建、土地徵收、產權清理及信託規劃等中高階商務談判。
- 銀行金融機構：進入銀行之放款部或徵授信部門，擔任不動產估價、房屋貸款抵押權設定的專業審查人員。
- 自行創業(利潤天花板高)：累積3至5年的人脈(如熟識的房仲、銀行行員、代銷業者)後，自行開設地政士事務所，直接按案件計酬，收入極具彈性。
- 核心工作內容(依日常實務分工)：
地政士的工作，多數分為外勤(跑地政事務所、國稅局、銀行)，與內勤(撰寫契約書、申報稅務)，核心日常業務如下：
- 不動產產權登記與過戶(日常核心)：
- 代理買賣雙方，撰寫不動產買賣契約書公契與私契。
- 前往地政事務所，辦理土地與房屋的所有權移轉登記(買賣、贈與、繼承、分割、交換過戶)。
- 抵押權設定與金融貸款代理：
- 協助買方，向銀行申辦房屋貸款。
- 配合銀行，前往地政事務所辦理他項權利設定登記(抵押權設定)；當客戶還清貸款時，辦理抵押權塗銷登記。
- 不動產稅務規劃與申報(節稅亮點)：
- 計算、申報，並代繳不動產交易涉及的各項稅賦，如：土地增值稅(土增稅)、契稅、房屋稅、地價稅。
- 協助客戶申報(房地合一稅)，並在合法法律框架下，為客戶進行遺產稅、贈與稅的財產節稅規劃。
- 土地合併、分割與測量代理：
- 當土地需要重新劃分、合併建築，或因界址糾紛需要釐清時，代理向地政事務所，提出土地複丈(鑑界)、重測、合併與分割申請。
- 非都市土地變更與特定法規申辦：
- 辦理農地變更、特定目的事業用地申請、寺廟登記、祭祀公業產權清理及都市更新容積獎勵申辦等，高度專業的行政流程。