# 第○4-3篇：不動產經紀人證照考試的(介紹說明)：
1.不動產經紀人考試(是什麼)？
- 不動產經紀人考試(官方名稱為專門職業及技術人員普通考試不動產經紀人考試)，是台灣考選部舉辦的國家專技普通考試。這項考試屬於國家級的證照資格考，通過考試並取得證書後，即具備法定的專業資格。
- 依據台灣法律規定，不動產仲介經紀業(如房屋仲介公司)或代銷公司，營業據點必須依規定配置法定人數的不動產經紀人，並由經紀人負責在不動產買賣契約書、要約書、
廣告稿等重要法律文件上簽章，這項考試是房地產業極具代表性的黃金證照。
2.不動產經紀人考試的(核心特色)：
- 考試流程與及格標準：
- 考試每年固定於11月舉辦一次，採取筆試制度。這項考試屬於資格考，考生不需要與他人競爭名額，只要成績達到及格標準即可取得證照：
- 及格標準：總成績滿60分即為及格。計算方式：
- 專業科目平均成績佔80%，共同科目(國文作文)成績佔20%。
- 題型設計：專業科目採取混合題型，每一科皆包含選擇題(測驗題)50%與申論題50%，相較於全申論題的地政士考試，難度相對友善。
- 扣分限制：如果專業科目中有一科成績為0分，或是總成績未滿60分，則不予及格。
- 證照價值與就業優勢：
- 創業與合法簽章：取得證照，並具備1年以上經紀營業員實務經驗後，可申領經紀人證書。可以自行開設房屋仲介公司或代銷公司，亦可將證照租賃或受僱於現有體系，負責重要案件的簽章。
- 提高佣金與薪資待遇：在傳統房屋仲介或代銷體系中，持有不動產經紀人證照的業務人員，通常能享有更高的業績抽成比例獎金加成，或是每月獲得固定的證照加給津貼。
- 雙證照投考組合：不動產經紀人所考的民法、土地法規，與每年6月舉辦的地政士(土地代書)考試，考科重疊度高達70%。許多考生會選擇雙證照一起準備，在一年內同時拿下地政士與不動產經紀人兩張國家證照。
3.不動產經紀人考試的(報名日期、考試日期)：
- 不動產經紀人招考的報名日期與考試日期：
- 上屆 115年不動產經紀人考試：
- 報名日期：115 年 8 月 4 日至115 年 8 月 13 日，一律採網路線上報名。
- 考試日期：115 年 11 月 14 日至115 年 11 月 16 日，考試天數為1.5至2天(視考選部當屆最終公告而定)。
- 放榜日期：預計116年2月中下旬榜示。
- 本屆116年不動產經紀人考試：
- 報名日期：預定於116年8月中旬公告報名(待公告)。
- 考試日期：預定於116年11月中旬舉行考試(待公告)。
- 下屆117年不動產經紀人考試：
- 報名日期：預定於117年8月中旬公告報名(待公告)。
- 考試日期：預定於117年11月中旬舉行考試(待公告)。
4.不動產經紀人考試的(報考資格、考試場地)：
- 不動產經紀人招考的報名資格：
- 基本學歷：具備教育部認可之國內外公立或立案之私立高級中等或高級職業學校(高中、職)以上學校畢業，領有畢業證(明)書者。
- 年齡限制：須年滿20歲(依中華民國法律修正，若法定成年年齡下修，則以考選部應考須知為準)。
- 免科系背景：不論是文、法、理工等非地政科系畢業，或從未有過房屋仲介經驗的跨領域素人，皆可以直接報考。
- 不動產經紀人招考考試場地：
- 六大考區：配合全台考生就近應試，本考試共分設臺北、臺中、臺南、高雄、花蓮、臺東六大考區同時舉行。
- 考場配置：考生可在網路報名，時自由選定考區。實際分配到的考場學校、教室與詳細地址，會登載於考試前開放下載的考試通知書(准考證)中。
5.不動產經紀人考試的(招考類科、考試科目)：
- 招考類科：不動產經紀人(單一類科，高中職以上畢業、不限科系即可報考)
- 考試科目與題型：
- 普通科目(佔總成績10%)：
- 國文(作文)：採申論式試題(考兩篇多元型式作文，滿分100分)。
- 專業科目(各科均分，共佔總成績90%)：
- 民法概要：採混合式試題(50%選擇題、50%申論題)。
- 不動產估價概要：採混合式試題(50%選擇題、50%申論題，申論多考公式解說，不考複雜計算)。
- 土地法與土地相關稅法概要：採混合式試題(50%選擇題、50%申論題)。
- 不動產經紀相關法規概要：採混合式試題(50%選擇題、50%申論題)。
- 專業科目核心命題大綱範圍：
- 民法概要：包含民法總則編、債編(側重買賣、租賃、居間、委任等契約)、物權編(所有權、共有、地上權、抵押權等)、親屬編(夫妻財產制)及繼承編(遺產繼承)。
- 不動產估價概要：包含影響不動產價格之因素與原則、不動產價格及租金之評估方法(比較法、收益法、成本法等三大估價方法)及其運用要領(技術規則)。
- 土地法與土地相關稅法概要：
- 土地法規：土地法(總則、地籍、土地使用)、平均地權條例、土地徵收條例、區域計畫法、都市計畫法、非都市土地使用管制規則。
- 土地稅規：土地稅法、契稅條例、房屋稅條例、所得稅法(房地合一稅/不動產交易部分)。
- 不動產經紀相關法規概要：包含不動產經紀業管理條例、公平交易法、消費者保護法、公寓大廈管理條例，以及不動產說明書及相關契約書之應記載及不得記載事項。
6.不動產經紀人考試的(及格錄取名額)：
| 113年：及格錄取1157名！ |
|---|
| 114年：及格錄取317名！ |
| 115年：將錄取更多名額！ |
| 116年：將錄取更多名額！ |
7.不動產經紀人考試的(報名人數.錄取人數.錄取分數.錄取率)：
- 113年：
○報名人數：11,571人。
○到考人數：6,394人。
○錄取(及格)人數：1,157人。
○錄取分數：總成績滿60分(硬性及格制)。
○錄取(及格)率：18.10%。 - 114年：
○報名人數：9,496人。
○到考人數：5,107人。
○錄取(及格)人數：317人。
○錄取分數：總成績滿60分(硬性及格制)。
○錄取(及格)率：6.21%。 - 115年：
○報名人數：待公告。
○到考人數：待公告。
○錄取人數：待公告。
○錄取分數：待公告。
○錄取率：待公告。 - 成績計算與淘汰紅線：
- 報名人數與房市連動：不動產經紀人的報考人數，與房地產市場熱度高度相關。在房市興盛期，年報名人數皆大幅(破萬人)。
- 錄取率大起大落：雖然都是60分及格，但不動產經紀人的錄取率波動(5%~21%)明顯比記帳士更劇烈。這反映出各年度考題(尤其是申論題題型與民法)的難易度有極大的落差。
- 獨特的成績計算公式：
- 專業科目平均成績占80%。
- 普通科目(國文)成績占20%。
- 若有任何一科為0分，或專業科目平均未滿50分，依然不予錄取。這個設計讓國文好的考生有微幅加分優勢，但決定上榜與否的關鍵仍在專業科目。
8.不動產經紀人考試的(薪水待遇與福利津貼)：
- 薪資待遇：
- 直營店體系：
- 新進前幾個月保障底薪期：提供無經驗新人，長達6至12個月的安心保障月薪，目前市場行情為40,000元至50,000元，讓新人專心受訓。
- 轉正後正式經紀人：薪資結構轉為底薪2.5萬至3.5萬元+較低成數的業績獎金，整體月薪常態落在50,000元至10萬元以上，勝在穩定度高且福利體系完整。
- 加盟店體系(如住商不動產、台灣房屋、中信房屋、21世紀)：
- 完全無底薪高專體制：多數店東不提供固定底薪，但給予極具爆發力的超高業績抽成(比例高達總佣金的40%至70%)。
- 薪資落差大：未成交時，月薪可能為0元；但只要單月成交總價數千萬元的物件，單月業績獎金，即可直接進帳20萬至50萬元以上。
- 獎金制度：
- 個人成交業績獎金：無論是中古屋買賣或新成屋代銷，每成功媒合買賣雙方簽約，即可依據該筆物件的服務報酬(俗稱買1賣4，合計最高6%的佣金)進行按比例抽成。
- 年度/季度激勵達標獎金：直營體系或大型加盟店東，會設立季度績效、年度業績競賽。達標者除了能拿到額外數萬到數十萬元的現金大紅包，還常有出國旅遊全額補助的獎勵。
- 留任/菁英獎金：部分大型直營品牌，為了留任績優人才，設有年度留任獎金或幸福成家基金，只要年度總業績達到特定門檻，行方會額外撥發20萬至30萬元的不綁約現金獎勵。
- 福利津貼與證照優勢：
- 法定專技證照津貼：每家房仲門市加盟或直營，依法都必須維持固定比例的具國家執照經紀人駐店才能營業。若持有不動產經紀人證照，入職通常能直接獲得每月3,000元至8,000元的專業證照加給(或稱為執照租金/簽章費)。
- 廣告與行銷費補貼：開發案源需要大量行銷，許多體系會補助經紀人投放網路廣告(如591、樂屋網)、印製派報DM、製作現場帆布看板等費用。
- 完整的教育訓練與數位工具支援：
○大型連鎖總部，提供一對一學長姐帶看導師制，不收任何培訓費。
○免費提供價值數萬元的內部開發系統、VR線上帶看工具、大數據房價估算App帳號。 - 優渥的員工團體保險：考量到經紀人常需騎車在外奔波看屋、帶看，企業多會全額負擔高額度的意外險、住院醫療險等團體保險。
- 一魚多吃(雙證照)綜效：不動產經紀人的考科與地政士(土地代書)高度重疊(皆考民法、土地法、土地稅法)。同時擁有這兩張國家級執照的從業者，能自行提供(一條龍)的房仲加代書過戶服務，其案件信任度、抽成比例與福利加給將會高出同行數倍。
9.不動產經紀人考試的(工作內容與分發單位)：
- 職涯就職管道(無統一分發)：
不動產經紀人考試及格，並具備1年以上不動產經紀營業員經(學)歷後，即可向地方政府地政局申請經紀人證書，主要執業管道如下：
- 房屋仲介公司(成屋與中古屋市場)：進入各大知名連鎖房仲品牌(如信義房屋、永慶房屋、住商不動產、台灣房屋等)擔任高階經紀人。依法規定，每家房仲營業據點，至少必須配置1名常駐的不動產經紀人。
- 預售屋建案代銷公司(新成屋與預售市場)：進入海悅、甲山林、新聯陽等大型代銷公司，派駐於各新建案的接待中心與樣品屋，負責大宗預售屋的銷售規劃與合約簽署。
- 土地開發與建設公司：進入各大建商或土地開發企業，擔任土地買賣合約審查、都市更新整合、危老重建之商務談判幹部。
- 自行創業(開設加盟店或個人工作室)：具備證照者可以自己擔任負責人或專任經紀人，創立獨立的房仲公司或不動產經紀業工作室，直接獲取高額的成交易績效獎金。
- 核心工作內容(依日常實務與法規分工)：
根據《不動產經紀業管理條例》規定，不動產交易過程中，有數項核心法律文件必須由(不動產經紀人)親自簽章，否則該交易無效且公司會面臨高額罰鍰。其核心業務包含：
- 法定重要文件專責簽章(經紀人核心法規權力)：
- 不動產說明書(最核心任務)：在房屋或土地上架銷售前，經紀人必須親自審查地籍謄本、都市計畫圖、屋況瑕疵(如是否為海砂屋、輻射屋、事故屋)，製作完整的說明書並簽章。
- 簽署不動產委託銷售契約書开发專任約/一般約。
- 簽署不動產租賃、買賣要約書或確認付款(要約)委託書。
- 簽署不動產租賃、買賣契約書。
- 房地開發與客源案源拓展(開發端)：
- 透過實地拜訪、電話聯繫或網絡經營，尋找有意願出售或出租房屋、土地的屋主與地主。
- 提供屋主精準的不動產市價分析(實價登錄比對)與土地增值稅試算，協助其合理定價。
- 引導帶看與銷售談判(銷售端)：
- 針對買方或承租方的預算與需求(如學區、生活機能、公設比)，篩選合適的物件。
- 實地陪同客戶現場帶看，詳細解說房屋結構、採光、公設及週邊環境，並出示不動產說明書進行誠實告知。
- 議價、搓合與交易安全維護：
- 在買賣雙方期望價格有落差時進行議價與搓合。
- 協助買方規劃房屋貸款事宜，並引導交易進入不動產價金履約保證(履保專戶)，與特約地政士(代書)共同確保產權移轉與資金交割的安全。