111年不動產經紀人考照-不動產估價概要

平均地權條例近日研議抑制炒房之修法動向，其對不動產市場之影響，是屬於不動產估價影響因 素中之下列何種因素？

不動產估價應敘明價格種類，當不動產估價師受託辦理龜山島估價，您認為應屬於何種價格種 類？

收益資本化率或折現率應綜合評估最適宜之方法決定，如採用債務保障比率方式決定，其計算式 債務保障比率除了乘以貸款資金占不動產價格比率外，應再乘以下列何者？

依據不動產估價技術規則之規定，在一宗土地內有不同法定用途時，應如何估價？

不動產估價原則是估價之根基，不動產估價技術規則對「最有效使用」原則有所定義，請問下列 敘述何者錯誤？

利用計量模型分析法進行估價，應蒐集相當數量具代表性之比較標的，在計量模型的影響不動產 價格之因素中，現有 6 項區域因素，5 項個別因素，因此至少要蒐集多少數量以上之比較標的才 符合不動產估價技術規則之規定？

不動產估價成本法對勘估標的之營造或施工費，其中「指以類似勘估標的之比較標的或標準建物 之單位面積（或體積）營造或施工費單價為基礎，經比較並調整價格後，乘以勘估標的之面積（或 體積）總數，以求取勘估標的營造或施工費。」方法，係指何方法？

不動產估價作業程序依不動產估價技術規則規定，總共有八項作業程序，其中第七個步驟為何？

目前內政部積極推動試辦電腦估價，所應用計量模型分析法係指「蒐集相當數量具代表性之比較 標的，透過計量模型分析，求出各主要影響價格因素與比較標的價格二者之關係式，以推算各主 要影響價格因素之調整率及調整額之方法。」請問應用時應符合條件中，截距項以外其他各主要 影響價格因素之係數估計值同時為零之顯著機率不得大於多少？

不動產估價應就不同估價方法估價所獲得之價格進行綜合比較，視不同價格所蒐集資料可信度及 估價種類目的條件差異，考量價格形成因素之相近程度，決定勘估標的價格。若以契約約定租金 作為不動產證券化受益證券信託利益分配基礎者，何種方法應視前項情形賦予相對較大之權重？

不動產估價比較法經比較調整後求得之勘估標的試算價格，應就價格偏高或偏低者重新檢討，經 檢討確認適當合理者，始得作為決定比較價格之基礎。檢討後試算價格之間差距仍達多少以上者， 應排除該試算價格之適用？

不動產估價之限定價格指具有市場性之不動產，在下列限定條件之一所形成之價值，並以貨幣金 額表示者。請問下列何者非屬限定條件？

不動產估價，應註明其價格種類；以何種價格估價時應敘明其估價條件，並同時估計其正常價格？

不動產估價比較法於市場成交資訊充足時廣為運用，有關比較法之敘述，下列何者錯誤？

某建物於五年前取得使用執照，目前重建成本 1,000 萬元，殘餘價格率 5%，經濟耐用年數 50 年， 請問以定額法估算之建物成本價格為何？

某開發商擬於新開發區開發建築，預計興建樓板面積 2,000 坪。若推定銷售單價平均 60 萬元/坪， 利潤率 20%、資本利息綜合利率 5%、直接成本 2 億元、間接成本 4 千萬元，請問土地開發分析 價格多少萬元？

某公寓為談危老改建，經委託不動產估價師就 1 至 4 樓之單價分別查估為 80、60、55、50 萬元/坪， 若全棟建物成本價格占全棟房地總價格比率為 30%，請問 1 至 4 樓之樓層別效用比分別為？

不動產估價人員應針對不動產勘估標的之價格日期當時的價值進行估價，而所謂價格日期是指：

以收益法估價時，對於客觀淨收益的計算應以何種情形為計算基準？

某高鐵站周圍地區的新建住宅大樓平均成交價格，由三年前每坪 35 萬元上漲到現今每坪接近 50 萬元，此現象可以不動產估價中那一原則加以解釋？

依據不動產估價技術規則，在進行不動產估價作業程序時，下列何者屬於估價要確定的基本事 項？

科學園區附近的農業用地，未來可能變更為建地，土地所有權人要求估價人員針對其農地未來可 能變更為建地情況進行估價，請問該筆土地的價格屬於何種類？

某甲有一棟 5 層透天住宅，其中第一層到第四層為合法建築物，頂樓層為違章建築物，某甲委託 估價人員進行房地估價，並要求估價人員對所有樓層進行估價，估價人員應如何估價較為恰當？

有一比較標的於 110 年 10 月以 800 萬元成交，當時的價格指數為 103.6%，不動產勘估標的之價 格日期為 111 年 3 月，當時的價格指數為 100.3%。假設其他條件相同，請問該勘估標的經價格日 期調整後的價格為多少？

在土地開發分析法之估價程序中，應進行現況勘查與環境發展程度調查與分析，下列何者不屬於 要勘查與調查分析的事項：