02不動產估價是什麼？
所謂不動產估價，係指依據一定之估價原則與方法，對不動產在特定時點之市場價值或其他價值進行合理評定之專業行為。其內涵不僅包括比較法、收益法與成本法等估價方法之運用，亦涵蓋市場分析、影響因素判斷及估價報告之撰寫等程序，強調客觀性與專業性。其目的在於提供不動產交易與管理之合理價格依據，協助課稅公平，並促進不動產市場之健全發展。
03不動產估價命題大綱
- 初等考試、各類(五等)特考的不動產估價之命題大綱：
- 估價基本概念：
- 估價之倫理規範。
- 價格形成因素。
- 價格形成之經濟原則。
- 估價程序。
- 成本法：
- 重建成本或重置成本之推估。
- 減價修正。
- 土地開發分析。
- 比較法：
- 比較案例之選取。
- 價格調整項目與方法。
- 比較價格之調整分析。
- 收益法：
- 收入與費用之推估。
- 資本化率之決定。
- 直接資本化法。
- 折現現金流量分析。
- 房地估價：
- 地價分配率。
- 樓層別效用比。
- 權利價值評估：
- 租賃權估價。
- 地上權估價。
- 都市更新權利變換估價。
- 其他權利價值評估。
- 大量估價：
- 基準地估價。
- 路線價估價法。
- 特徵價格法。
- 區段價法。
04不動產估價考試範圍
- 一、 估價理論與基本概念
- 二、 三大基本估價方法(核心計算與論述)
- 三、 特定對象與權利估價
- 四、 估價法源與相關法規
05不動產估價考試重點
- 第一 比較法與因素修正
- 焦點在比較標的之篩選與調整。重點包括情況調整、價格日期調整、區域因素與個別因素修正之要件，以及各項調整率與綜合調整率的法定百分比限制。
- 第二 成本法與折舊計算
- 焦點在重新建造價格與折舊推算。重點包括營造狀況之直接與間接成本劃分、三大折舊方法（定額法、定率法、償債基金法）之公式與殘餘價格率運用、以及成本價格之推算。
- 第三 收益法與資本化率
- 焦點在淨收益與折現率之求取。重點包括有效總收入之推算、法定總費用項目的扣除限制、利用市場萃取法或綜合百分比法求取收益資本化率、以及資本化公式之計算。
- 第四 土地開發分析與權利估價
- 焦點在開發反推與特定產權評估。重點包括開發建築後預期總銷售金額之估算、利潤率與利息之法定計算方式、都市更新權利變換價值評估、以及地上權與租賃權之估價要點。
06不動產估價常見題型
不動產估價考試的題型具有「法條條文」與「數學計算」高度結合的特性，常見的五大題型如下：
第一、比較法百分比修正題
這是每年不論選擇或申論都必考的計算題型。題目會給予一個勘估標的，並提供三到四個比較標的，附上各標的在「情況、價格日期、區域因素、個別因素」的差異百分比。要求考生依據不動產估價技術規則，計算各項調整率，並檢驗是否超過單項百分之十五、綜合百分之三十的法定限制，最後求出比較價格。
第二、成本法折舊與重新建造價格題
題目會設定一棟建物，說明其結構、經歷年數、耐用年數與殘餘價格率。常見問法包括要求考生計算建物的重新建造價格，並分別運用「定額法(直線折舊法)」、「定率法」或「償債基金法」計算其累積折舊額與現值，最後推算出成本價格。
第三、收益法淨收益與資本化率計算題
題目聚焦在租金收益的反推。常見考點包括：給予某商辦大樓的總收入，要求扣除閒置損失、地價稅、房屋稅、保險費、維修費等法定總費用(注意：折舊與貸款利息通常不列入扣除)，求出淨收益；接著要求運用「綜合百分比法」或「加權平均資金成本法」求出收益資本化率，最後帶入公式計算出收益價格。
第四、土地開發分析反推題
這在公職高考與估價師考試中屬於配分極高的「大魔王題」。題目會敘述某一塊建地預計開發興建大樓，提供預期總銷售金額、營造期、建築設計費、廣告費、預期利潤率以及資本利息。要求考生透過開發分析公式，將所有未來的產出與成本「折現」回現在，反推出該宗土地的合理買賣價格。
第五、三大估價方法綜合比較題
題目屬於純理論或實務申論題。常見問法會詢問：當某一種估價方法因為市場交易量不足(如比較法失效)或無租金資料(如收益法失效)時，估價師應該如何應變；或是要求闡述當三種方法計算出來的價格互有落差時，估價師如何進行「價格綜合陳述」以決定最終的法定估價額。
07不動產估價準備方法
準備不動產估價的有效方法，可以分為四大步驟。
第一、精熟估價技術規則
此科目的命題核心高達八成直接出自「不動產估價技術規則」。準備時必須將這部法規逐條精讀。特別是不動產估價師在進行各種估價方法時的法定限制與步驟。例如比較法中各項調整率的限制，以及收益法中總費用的扣除項目。法條條文要記到能在申論題中隨手引述的程度。
第二、熟記三大方法公式
估價考試包含大量計算題，公式絕對不能記錯。必須針對比較法、成本法、收益法這三大方法，整理出一張專屬的公式卡。包含成本法的定額折舊與定率折舊公式、收益法的永續與有限年期收益價格計算、以及土地開發分析法。每天在草稿紙上默寫公式，直到完全內化。
第三、親自動手操作計算
看懂公式不等於會做題。近年考題中的數字計算越來越繁複，若不親自動手算，在考場上極易因為計算粗心或按錯計算機而失分。練習考古題時，必須強迫自己拿著考選部核定的國家考試計算機，一筆一筆將數字代入公式算到底，藉此培養對數字的敏感度與運算速度。
第四、掌握價格綜合陳述
申論題的最後一題經常考估價實務的總結。也就是當你同時用比較法、成本法或收益法算出了不同的價格後，該如何決定最終的估價額。必須熟記技術規則第十一條與第十二條的規定。說明如何對各種方法所取得的價格進行重新檢討、如何權衡資料的信賴度，並敘述最終決定正常價格的邏輯與流程。
08常見問題
這是計算題最容易陷阱的地方。可以扣除的法定總費用包括地價稅、房屋稅、保險費、管理費、維修費、以及重置提撥金等營運必要支出。但是「折舊費」與「貸款利息」絕對不能從總收入中扣除。因為收益法公式本身的資本化率就已經包含折舊回收的概念，且估價是評估不動產本身的客觀價值，不應受買方個人貸款條件的影響。